Жильцы шумят, соседи жалуются: что может сделать собственник

Сначала узнайте, что именно происходит

Жалоба «ваши жильцы шумят» может означать что угодно: вечеринки до утра, ребёнка, который бегает по полу, собаку, которая воет, пока хозяев нет, или ремонт в субботу утром. От этого зависит, что делать дальше.

Спросите соседей конкретно: в какие дни, в какое время, что слышно. Попросите писать вам, когда это повторится, а не копить обиду. Потом поговорите с жильцом. Часто он просто не знает, что через перекрытия слышно каждый шаг, и вопрос решают ковёр и войлочные накладки на ножки стульев.

Кто отвечает за шум

Тишину охраняют региональные законы: часы тишины, правила для ремонта и штрафы в каждом регионе свои. Соседи вызывают полицию, протокол составляют на того, кто шумел, то есть на жильца. Собственник, который в квартире не живёт, за чужой шум штраф не получает.

Но проблемы у собственника всё равно есть. Соседи знают его, а не жильца, и идут к нему. Им проще найти владельца через управляющую компанию, чем разбираться, кто снимает. А раздражённый сосед может заодно сообщить в налоговую, что квартира сдаётся.

По закону пользоваться жильём нужно с уважением к правам соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Это общее правило, и оно работает в вашу пользу, когда придётся спорить с жильцом.

Как предупредить жильца так, чтобы это имело вес

Пункт 4 статьи 687 ГК РФ разрешает наймодателю предупредить нанимателя, если тот систематически нарушает права и интересы соседей. Если после предупреждения ничего не меняется, договор можно расторгнуть через суд.

Поэтому предупреждение лучше сделать письменным. Напишите, на что жалуются соседи и когда, что вы требуете прекратить и что будет, если шум продолжится. Отправьте туда, куда по договору идут сообщения: в мессенджер или на почту, если это в договоре предусмотрено, иначе заказным письмом с описью.

• Сохраняйте сообщения соседей с датами.
• Попросите соседей прислать номер вызова полиции или копию протокола, если до этого дошло.
• Запишите свой разговор с жильцом хотя бы короткой перепиской: «как договорились, после 23:00 без гостей».

Когда можно расторгнуть договор

Через суд — если нарушения систематические и продолжаются после предупреждения. По договору найма на год и дольше суд может дать жильцу до года на исправление. Для краткосрочного найма, до года, это правило закон не применяет, если договор не говорит иного (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Большинство договоров заключают на 11 месяцев, то есть как раз краткосрочно.

На практике суд нужен редко. Обычно хватает одного из двух путей:

1. 1Договориться о выезде и подписать соглашение о расторжении. Дайте разумный срок на поиски жилья и верните залог за вычетом долгов: так шансов на спокойный выезд больше.
2. 2Дождаться конца срока и не продлевать. У краткосрочного договора нет преимущественного права жильца на продление, поэтому достаточно заранее сообщить, что новый договор заключать не будете.

Менять замки, отключать свет или выносить вещи жильца нельзя, даже если соседи на вашей стороне. Это самоуправство, и отвечать придётся уже вам.

Что вписать в договор заранее

• Кто живёт в квартире, поимённо. Новые жильцы — только с вашего согласия.
• Гости с ночёвкой — не дольше нескольких дней без согласования.
• Соблюдение тишины по закону региона и согласование ремонта.
• Ответственность жильца за ущерб и за штрафы, которые из-за него придут вам.
• Как стороны обмениваются сообщениями: мессенджер или почта. Тогда предупреждение в переписке не придётся доказывать.

Сделайте соседей союзниками

Оставьте соседям свой телефон и попросите писать сразу, а не через месяц накопленных обид. Соседи, которые знают, что их услышат, реже идут в полицию и управляющую компанию, а если спор всё-таки дойдёт до суда, их сообщения станут доказательствами.