Самозанятость для арендодателя: как оформить и платить 4 %

Почему 4 %, а не 13 %

При сдаче квартиры физическому лицу самозанятый платит 4 % с поступлений. НДФЛ — 13 %. На плате 45 000 ₽ в месяц это 21 600 ₽ против 70 200 ₽ в год: разница почти 49 тысяч рублей, то есть больше месячной платы.

При этом у самозанятого нет ни декларации, ни обязательных страховых взносов, ни бухгалтерии. Налог начисляется автоматически, уведомление приходит в приложение.

Как оформить

1. 1Скачайте приложение «Мой налог» или откройте кабинет самозанятого на сайте ФНС.
2. 2Зарегистрируйтесь по паспорту или через Госуслуги — занимает около десяти минут.
3. 3Выберите вид деятельности: сдача в аренду жилых помещений.
4. 4Получите налоговый вычет 10 000 ₽ — он начисляется автоматически и снижает ставку на первое время.
5. 5Формируйте чек на каждое поступление платы и отправляйте жильцу.

Как платить

До 12-го числа каждого месяца в приложении появляется начисление за предыдущий месяц. Оплатить нужно до 28-го числа — картой прямо в приложении или по квитанции. Если дохода не было, платить нечего и отчитываться не нужно.

Чек нужно выбить на каждое поступление. Самая частая ошибка — получать деньги весь год и забывать про чеки: тогда дохода для ФНС как бы нет, а режим не работает.

Ограничения, о которых стоит знать

• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Для сдачи одной–трёх квартир это не ограничение.
• Режим не распространяется на сдачу нежилой недвижимости: апартаменты, машиноместа, офисы.
• При сдаче организации ставка 6 %, а не 4 %.
• Нельзя оказывать услуги своему работодателю или бывшему в течение двух лет — к аренде жилья это обычно не относится.
• При продаже квартиры статус самозанятого не влияет на налог с продажи.

Самозанятость и ипотека

Легальный доход от аренды, подтверждённый чеками и справкой из приложения, банки учитывают при рассмотрении заявки. Неофициальная сдача, наоборот, не учитывается никак — доход как бы не существует.

Это ещё один аргумент за легализацию: 4 % превращают серый доход в подтверждаемый.