Калькулятор окупаемости квартиры в ипотеку под сдачу
Обновлён 30 октября 2026Вопрос «выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать» сводится к двум числам: хватает ли арендной платы на ежемесячный платёж и когда вернутся собственные деньги, вложенные в первый взнос. Считать окупаемость от полной цены квартиры при ипотеке неправильно: своих денег вложено только первый взнос, остальное — заёмные.
Калькулятор считает аннуитетный платёж, вычитает из аренды налог и ваши расходы и показывает, сколько придётся доплачивать каждый месяц — или сколько останется сверх платежа.
Калькулятор
Содержание, капремонт, страховка — то, что платите вы
Аренда платёж не покрывает: разницу придётся вносить из своих денег каждый месяц. Это не обязательно плохая покупка, но окупается она не арендой, а ростом стоимости квартиры — а он не гарантирован.
Расчёт справочный и не является налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки и лимиты проверяйте в актуальной редакции Налогового кодекса.
Почему аренда редко покрывает платёж
При ставке выше десяти процентов годовых платёж по кредиту почти всегда оказывается больше арендной платы. Причина арифметическая: арендная доходность жилья в крупных городах — 4–6 % годовых от стоимости, а кредит стоит заметно дороже. Разницу покрывает собственник из своих денег, рассчитывая на рост стоимости квартиры.
Исключение — льготные программы со ставкой ниже арендной доходности и покупки с большим первым взносом, когда сумма кредита мала. В остальных случаях квартира в ипотеку под сдачу даёт не денежный поток, а возможность купить актив в рассрочку.
Что обязательно учесть помимо платежа
- Налог с аренды: 4 % при самозанятости, 13 % при НДФЛ.
- Страхование — при ипотеке оно обязательно и платится ежегодно.
- Простой между жильцами: платёж по кредиту в пустой месяц никуда не денется.
- Содержание жилья и взносы на капитальный ремонт, если они на вас.
- Ремонт и замена техники — примерно одна месячная плата в год.
- Налог на имущество: для квартиры обычно 0,1 % кадастровой стоимости в год.
Как улучшить расчёт
- 1Увеличить первый взнос: каждый вложенный рубль снижает платёж сильнее, чем кажется.
- 2Сократить срок кредита, если платёж при этом остаётся посильным — переплата падает резко.
- 3Проверить право на льготную программу: семейная ипотека меняет расчёт целиком.
- 4Перейти на самозанятость, если платите НДФЛ: 9 % дохода остаются у вас.
- 5Передать коммунальные платежи жильцу — они перестанут входить в вашу налоговую базу.
Частые вопросы
Считать окупаемость от цены квартиры или от первого взноса?
При покупке в ипотеку — от первого взноса и регулярных доплат: это и есть ваши вложенные деньги. Расчёт от полной цены отвечает на другой вопрос — за сколько лет квартира вернёт свою стоимость, и к вашим деньгам он отношения не имеет.
Что делать, если аренда не покрывает платёж?
Это нормальная ситуация при высоких ставках, и сама по себе она не означает, что покупка плохая. Важно понимать, что доход в этом случае возникает не из аренды, а из роста стоимости квартиры, и он не гарантирован. Разницу нужно уметь вносить каждый месяц независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет.
Учитывается ли досрочное погашение?
В расчёте нет: он показывает платёж и переплату по графику. Досрочное погашение сокращает переплату тем сильнее, чем раньше вносится, потому что в начале срока почти весь платёж уходит на проценты.
Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?
Да, но договор ипотеки часто требует письменного согласия банка на передачу квартиры в наём. Условие стоит проверить в своём договоре: формально сдача без согласия даёт банку основание требовать досрочного возврата кредита.