Как сдать квартиру без риелтора: инструкция на 2026 год

Шаг 1. Подготовить квартиру

Главное правило: убрать всё личное и всё лишнее. Квартира, забитая старой мебелью и коробками с вещами, сдаётся дольше и дешевле. Пустая и чистая квартира выигрывает у «уютной с хламом» почти всегда.

• Вывезти личные вещи и мебель, которую не жалко было бы не иметь.
• Починить то, что сломано: текущий смеситель, разболтанную розетку, скрипящую дверь.
• Сделать генеральную уборку, включая окна и сантехнику.
• Проверить работу всей техники и приборов учёта.
• Снять показания счётчиков и закрыть все коммунальные долги.

Шаг 2. Определить цену

Посмотрите 10–15 похожих объявлений в своём районе — тот же метраж, то же состояние, та же удалённость от метро. Ставьте цену в середине диапазона: верхняя граница означает месяц или два простоя, а месяц простоя стоит дороже, чем прибавка 2–3 тысячи к ставке.

Отдельно решите вопрос коммунальных: «плата плюс коммунальные по счётчикам» почти всегда выгоднее для вас, чем «всё включено», и честнее для жильца.

Шаг 3. Объявление и фотографии

• Снимайте днём при естественном свете, по 2–3 кадра на комнату плюс кухня и санузел.
• Горизонтальные кадры, ровные вертикали, без фильтров.
• В тексте — конкретика: метраж, этаж, что из техники есть, срок, условия по животным и детям.
• Сразу напишите про залог и порядок оплаты коммунальных, это отсечёт лишние звонки.
• Укажите, что сдаёте с договором: это привлекает именно тех жильцов, которые вам нужны.

Шаг 4. Проверить жильца

Проверка — это не допрос, а нормальная процедура. Посмотрите паспорт и сверьте с внешностью, спросите о работе и составе проживающих, попросите контакт предыдущего наймодателя.

Главный сигнал — готовность подписать договор и оплатить залог. Человек, который уговаривает обойтись без документов и просит заехать «на пару дней без договора», и есть будущая проблема.

Паспортные данные нужны для договора, но хранить копии паспорта у себя не стоит: достаточно переписать данные в договор. Это требование закона о персональных данных.

Шаг 5. Оформить документы

Все четыре документа можно собрать здесь бесплатно за 15 минут — данные вводятся один раз и подставляются во все документы.

1. 1Договор найма в двух экземплярах — подписать оба.
2. 2Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и количеством ключей.
3. 3Опись имущества с состоянием каждой позиции.
4. 4Расписка на залог и на первую плату, если расчёт наличными.
5. 5Фотографии квартиры и счётчиков в день заселения.

Шаг 6. Налоги

Оформите самозанятость в приложении «Мой налог» — это десять минут и ставка 4 % при сдаче физическому лицу. Чек формируется на каждое поступление, отчётности нет.

Альтернатива — НДФЛ 13 % с декларацией до 30 апреля. Разница на плате 45 000 ₽ в месяц — около 48 тысяч рублей в год.

Шаг 7. Наладить рутину

Дальше начинается то, что длится годами: платёж раз в месяц, показания счётчиков до 25-го числа, расписка, чек в «Мой налог», продление договора раз в 11 месяцев. Ничего сложного, но держать это в голове на три квартиры уже не получается.

Именно для этой части и нужен кабинет: он показывает, кто заплатил, напоминает жильцу за три дня до срока, формирует расписку по кнопке и предупреждает, что договор истекает через два месяца.