Какой налог платить со сдачи в аренду: квартира, гараж, машина
Режим зависит от того, что вы сдаёте. Квартиру можно вести через самозанятость, а гараж нельзя: вот что выбрать и сколько это стоит.
Коротко: что можно для какого объекта
- Квартира, комната, жилой дом: самозанятость, НДФЛ или ИП.
- Гараж, машино-место, нежилое помещение: НДФЛ или ИП. Самозанятость нельзя.
- Автомобиль, мотоцикл: самозанятость, НДФЛ или ИП.
Самозанятость закрыта для нежилого потому, что закон № 422-ФЗ не применяет НПД к передаче прав на недвижимость, а исключение сделано только для найма жилых помещений. Автомобиль недвижимостью не считается, поэтому под запрет не попадает.
Самозанятость: 4 % и никаких деклараций
Налог на профессиональный доход — самый дешёвый режим для квартиры. С платы от физического лица платится 4 %, от компании или ИП — 6 %. Отчётности нет: на каждое поступление вы формируете чек в приложении «Мой налог», а налог считается сам.
Ограничение одно, зато жёсткое: доход не больше 2,4 млн ₽ за календарный год. Для одной–двух квартир это далеко, для нескольких дорогих объектов уже стоит считать.
НДФЛ: подходит для любого объекта
Обычное физическое лицо платит НДФЛ. Ставка 13 % действует на доход до 2,4 млн ₽ в год, с части сверх этой суммы — 15 % и выше по прогрессивной шкале. В расчёт идут все доходы из основной налоговой базы, а не только аренда.
Сдать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года, заплатить налог — до 15 июля. Если жилец — организация, налог за вас удержит она как налоговый агент.
ИП на упрощёнке: когда объектов много
Индивидуальный предприниматель на УСН «доходы» платит 6 % и страховые взносы за себя. Взносы фиксированные, поэтому на одной квартире режим обычно проигрывает самозанятости, а на большом доходе или с нежилыми объектами становится выгоднее НДФЛ.
Пример: плата 45 000 ₽ в месяц
Для гаража первого варианта нет: выбирать придётся между НДФЛ и ИП. Поэтому считать налог стоит ещё до того, как объект куплен или сдан.
- Доход за год — 540 000 ₽.
- Самозанятость: 4 % — 21 600 ₽.
- НДФЛ: 13 % — 70 200 ₽.
- Разница за год — 48 600 ₽, больше месячной платы.
Как не запутаться в конце года
Налог считается с того, что получено, поэтому важна дата оплаты, а не месяц, за который она начислена. Плата за декабрь, полученная в январе, — уже доход следующего года. Удобнее всего отмечать оплаты по мере поступления: тогда к весне сумма за год уже готова.
Материал справочный и не заменяет консультацию налогового специалиста. Ставки и лимиты могут меняться, поэтому перед выбором режима проверяйте актуальные условия на сайте ФНС.
Рекомендуемые инструменты сервиса
Документы, калькуляторы и учёт аренды — на сайте sdayu.su. Договоры и расписки там заполняются по данным объекта, а платежи и напоминания ведутся в кабинете.
Полезные инструменты для арендодателя
Частые вопросы
Можно ли сдавать гараж как самозанятый?
Нет. НПД не применяется к передаче прав на недвижимость, кроме найма жилых помещений. Для гаража и машино-места остаются НДФЛ или ИП.
Нужно ли платить налог, если жилец платит наличными?
Да. Способ получения денег на налог не влияет: доход есть и при наличной оплате, и при переводе на карту.
Что будет, если превысить 2,4 млн ₽ как самозанятый?
Право на НПД теряется, и с дохода сверх лимита налог считается уже по другому режиму. Если доход приближается к лимиту, переход лучше продумать заранее.