Как сдать квартиру компании для сотрудников: договор и налоги

Это аренда, а не найм

Договор найма заключают только с человеком. Если квартиру снимает организация, это договор аренды или другой подходящий договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ), и правила к нему берутся из главы 34 ГК, а не из главы 35.

Использовать квартиру компания может только для того, чтобы в ней жили люди. Офис, склад или пункт выдачи заказов в жилой квартире устроить нельзя, и это стоит прямо записать в договор.

Что записать в договор

• Кто будет жить: имя сотрудника и порядок замены — например, по письменному уведомлению за неделю.
• Кто платит коммунальные услуги: компания по счетам или сотрудник по счётчикам.
• Кто отвечает за ущерб. Перед вами — компания-арендатор, а со своим сотрудником она разбирается сама.
• Обеспечительный платёж и условия его возврата.
• Как вы попадаете в квартиру для осмотра.
• Кто подписывает: директор или представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

Опись имущества и акт приёма-передачи с компанией так же важны, как с частным жильцом. Сотрудники меняются, а спрашивать за испорченный диван вы будете с организации.

Налог, если вы самозанятый

С доходов от физических лиц самозанятый платит 4 %, а от компаний и ИП — 6 % (ст. 10 закона № 422-ФЗ). При плате 50 000 ₽ в месяц это 3 000 ₽ налога вместо 2 000 ₽.

Чек в «Моём налоге» выбивайте на организацию, с её ИНН. Если компания получила чек, НДФЛ она не удерживает: вы платите только налог самозанятого.

Сдавать квартиру своему работодателю или бывшему, если с увольнения не прошло двух лет, на НПД нельзя — так считает Минфин. С такого дохода платят НДФЛ.

Налог, если вы не самозанятый

Тогда компания становится вашим налоговым агентом (ст. 226 НК РФ): при каждой выплате удерживает НДФЛ и сама перечисляет его в бюджет. Ставка — 13 %, при доходе больше 2,4 млн ₽ в год выше. На карту приходит плата за вычетом налога.

Декларацию 3-НДФЛ по этому доходу подавать не нужно: налог уже удержан. Заплатить налог из своих денег вместо вас компания не может, это прямо запрещено. Поэтому договаривайтесь о сумме сразу и пишите в договоре плату до удержания НДФЛ.

Как проверить компанию

• Выписка из ЕГРЮЛ на сайте ФНС: компания действует, директор тот, кто подписывает договор.
• Сервис ФНС «Прозрачный бизнес»: нет ли долгов и признаков однодневки.
• Оплата только безналом, со счёта компании. Платёжное поручение — лучшее подтверждение оплаты.
• Спросите, какие документы попросит бухгалтерия каждый месяц, и договоритесь об этом до подписания.

Стоит ли сдавать компании

Плюсы: оплата приходит по графику, со счёта организации, а сотрудники обычно бережнее относятся к жилью, за которое отвечает работодатель. Минусы: налог выше, жильцы могут меняться, а договор и документы для бухгалтерии требуют чуть больше внимания.

Если плата высокая и компания надёжная, эти минусы обычно окупаются меньшим простоем и отсутствием просрочек.