Договор аренды или найма квартиры: в чём разница

Коротко

Всё зависит от того, кто живёт в квартире и кто подписывает договор. Сдаёте жильё человеку, чтобы он там жил, значит, это договор найма, глава 35 Гражданского кодекса. Сдаёте жильё компании, например для её сотрудников, значит, это договор аренды, глава 34.

В быту все говорят «договор аренды квартиры». Ничего страшного, если так и называется ваш файл: суд смотрит на суть отношений. Если квартиру снимает человек для жизни, применят правила найма, как бы ни назывался документ.

Что на практике отличается

• Срок. Найм возможен максимум на пять лет, а если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет. У аренды срок ограничивается реже.
• Расторжение по инициативе собственника. При найме основания перечислены в законе и обычно проходят через суд. В аренде стороны свободнее договариваются сами.
• Преимущественное право. Жилец по договору на год и больше вправе продлить его на тех же условиях, если вы за три месяца до конца срока не предупредите, что больше не будете сдавать квартиру.
• Регистрация. Обременение по найму от года регистрируют в Росреестре. Договор аренды жилья с компанией на год и больше тоже подлежит регистрации.
• Использование. По найму в квартире только живут. Компания тоже может использовать её лишь для проживания людей, под офис жильё сдавать нельзя.

Какой выбрать

При сдаче физлицу выбора фактически нет: заключайте договор найма. Договор на срок меньше года называется краткосрочным, и на него часть норм не распространяется, например преимущественное право на продление. Поэтому многие собственники подписывают договор на 11 месяцев, а затем заключают новый.

При сдаче компании подойдёт договор аренды. Самозанятый может сдавать жильё и компании, чек тогда выписывается на её ИНН. Заранее спросите у её бухгалтера, какие документы нужны для оформления выплат.