Патент на сдачу квартиры: когда он выгоднее самозанятости

Кому доступен патент

Патентная система есть только у индивидуальных предпринимателей. Обычному собственнику сначала придётся зарегистрировать ИП, и это главный минус по сравнению с самозанятостью, которую открывают за десять минут в приложении.

Сдача своего жилья входит в список видов деятельности для патента. Отдельный патент покупают на каждый регион, где лежат квартиры. В пределах одного региона один патент может покрывать несколько объектов, если так решил местный закон.

Сколько стоит

Налог по патенту равен 6 % от потенциально возможного дохода. Эту сумму устанавливает регион, и она почти не связана с тем, сколько вы на самом деле получаете. В одних регионах доход привязан к площади, в других к району или числу объектов.

Точную цену проще всего узнать в калькуляторе стоимости патента на сайте налоговой, patent.nalog.ru. Выберите регион, вид деятельности «Сдача в аренду жилых помещений» и укажите площадь.

Патент берут на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года. Если он выдан меньше чем на полгода, налог платят целиком до конца срока. Если на полгода и дольше, треть вносят в первые 90 дней, остальное до окончания патента.

Взносы, без которых расчёт неполный

ИП платит страховые взносы за себя, даже если доход нулевой. В 2026 году фиксированная часть составляет 57 390 ₽. Ещё 1 % берут с потенциального дохода сверх 300 000 ₽.

Хорошая новость в том, что предприниматель без работников может уменьшить налог по патенту на уплаченные взносы вплоть до нуля. На практике это значит: за год вы отдадите не меньше суммы взносов, даже если патент стоит дешевле.

Пример. Квартира приносит 50 000 ₽ в месяц, 600 000 ₽ в год. На самозанятости налог 4 %, то есть 24 000 ₽. На патенте вы заплатите как минимум 57 390 ₽ взносов. Для одной обычной квартиры самозанятость дешевле в два с лишним раза.

Когда патент выигрывает

• Плата за год больше 2,4 млн ₽. Это лимит самозанятости, сверх него НПД применять нельзя.
• Несколько квартир в одном регионе, а потенциальный доход по ним у региона заметно ниже реального.
• Жильё снимают компании. Самозанятый платит с них 6 %, а патенту всё равно, кто арендатор.
• Вы уже ИП по другой деятельности и взносы платите в любом случае.

Как перейти

Кассу при сдаче собственного жилья предпринимателю, как правило, ставить не нужно. Расписку за каждый платёж выдавать всё равно стоит: это ваше доказательство, если жилец потом скажет, что платил больше.

1. 1Зарегистрируйте ИП через Госуслуги или сайт налоговой, если его ещё нет.
2. 2Подайте заявление на патент не позднее чем за десять дней до начала работы. Удобнее всего через личный кабинет предпринимателя.
3. 3Заведите книгу учёта доходов. На патенте её ведут обязательно, хотя налог от дохода не зависит.
4. 4Платите налог и взносы в сроки, иначе патент можно потерять до конца года.